近年来，小区物业纠纷屡见不鲜，一方面是业主对物业服务的各种不满，另一方面是物业公司因工作难开展而叫苦不迭，大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。今天，蔡思斌律师将为大家详细分析遇到小区三类物业纠纷该如何处理。
物业管理纠纷的类型及其特征
（一） 基于物业管理合同的纠纷
依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会与专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，致使业主享受不到缴费后的服务，或者业主因为种种原因拒缴物业管理费，这类纠纷本质上属于合同纠纷。
（二） 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷
此纠纷主要是物业管理公司的积极侵权行为引起的。例如侵占业主财产、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产等等。 此类纠纷与物业管理合同的纠纷往往会同时发生，根据《民法通则》的规定，当事人有选择权根据《合同法》或《侵权法》维权。
（三）开发商遗留问题引起的纠纷
业主入住后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任，故将此纳入物业管理纠纷中。
业主
业主不交物业费对簿公堂难胜诉
案例：在讲解有关物业纠纷的法律知识时，谈到业主应按时缴纳物业费，就有业主非常理直气壮地说：“物业不出钱把电梯修好，我们就不交物业费。”“物业不把楼道里的小广告清除干净，我就不交物业费。”蔡思斌律师提示，在物业纠纷中，业主通常以各种理由不交费，导致与物业对簿公堂打官司，一般业主很难胜诉。
解读：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的却付的怪现象。因此物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则，是造成物业管理费欠费纠纷的重要原因。再加上仍有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。业主也应该明确物业管理费具体包括哪些项目的费用，并按时间缴费，如果不缴费，就涉嫌侵犯了物业公司的权益。
物业
如何理解开发商与物业的“父子关系”？
案例：某小区住宅楼墙皮脱落，业主赶紧找物业公司，希望维修，物业公司却称墙皮脱落属于建筑质量问题，应该由开发商负责，开发商则称小区已经移交给物业公司。
解读：如今部分物业公司与开发商互为“父子关系”，尤其是前期物业公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，矛盾越积越深。《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业，但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷时，物业管理企业常以其与开发商是两个独立法人，无任何关系拒绝处理。而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
解决方法：小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责任。
开发商
小区公共设施的主人究竟是谁？
案例：开发区某小区地下车库只售不租，导致部分并未购买地下车库的业主每天只能争抢地上的访客临时车位，抢不到车位的业主就只能停放在马路上，有时候会被交警贴条。业主认为，车库有空位而业主却无法停车，是开发商和物业方面的霸王条款，侵害了业主的利益。生态城某小区业主曾因为小区会所被开发商出租给他人作经营使用而大为不满，并联合起来抗议开发商这一行为。
解读：这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
解决方法：虽然这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规，但是业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决，关键时候可向律师求助，通过法律途径解决。
